Водоем на участке: частная собственность или охраняемый объект

В последние годы российские суды все чаще рассматривают споры о земельных участках, где интересы частных собственников сталкиваются с государственными. В делах, которые касаются режима охраны водных объектов, ключевым становится вопрос о правовом статусе водоема. От этого зависит, может ли владелец свободно распоряжаться им как частной собственностью или же он должен соблюдать публичные ограничения. В судебной практике такие споры обычно сводятся к оценке того, как сформирован объект и связан ли он с природной водной системой. А иногда на исход влияет история страны. 

Искусственный пруд с историей 

Индивидуальный предприниматель Дмитрий Филиев купил земельный участок в Дмитровском районе Московской области, на котором располагался изолированный пруд. После оформления права собственности новый владелец засыпал пруд землей. Региональному регулятору, однако, эти действия не понравились, и он решил добиваться восстановления водоема. Московско-Окское бассейновое водное управление подало иск к Филиеву в АС Московской области, потребовало признать действия предпринимателя незаконными и изъять участок (дело № А41-14292/2024). Также истец хотел исключить сведения о его границах из ЕГРН и обязать ответчика восстановить безымянный пруд. 

Первая инстанция и апелляция отказали в удовлетворении требований. Суды установили, что водоем площадью 0,003 кв. метра создали искусственно и он не связан гидравлически с другими водными объектами. Закон не запрещает иметь обособленные искусственные пруды и распоряжаться ими по собственному усмотрению. 

Практика13 мая 2026ВС запретил передавать земли общего пользования под садоводческие товарищества 

Кассация не согласилась с таким подходом. Инстанция сделала акцент не на характеристиках объекта, а на его истории. Суд округа указал: пруд выкопали в советский период (1966–1979), а тогда действовал абсолютный запрет на частное владение водными объектами. Он автоматически стал частью государственного водного фонда и сохраняет статус федеральной собственности, который не мог быть изменен при последующей приватизации земли. Таким образом, решение первой инстанции и апелляции отменили, а дело направили на новое рассмотрение. После чего оно еще раз прошло все инстанции. 

Точку в споре поставил Верховный суд. Экономколлегия установила, что суд округа не имел оснований для отмены первого решения, а суды нижестоящих инстанций корректно применили нормы водного и земельного законодательства. 

Ситуация, с которой столкнулся предприниматель в этом деле, особенно характерна для споров вокруг земель с водоемами в Московской области, в южных регионах и на территориях с активной коттеджной застройкой, отмечает Елена Тимошенко, руководитель договорной, корпоративной и законотворческой практики Бюро адвокатов «Де-юре» Многие такие объекты сформировались в советский период как противопожарные пруды, элементы мелиорации, рыбхозы или технические водоемы. При этом у них нет четкого разграничения водного и земельного режима, поясняет юрист. 

После приватизации в 1990-х годах часть собственников воспринимала пруды как часть своей территории, но в последние годы госорганы и прокуратура чаще обращают внимание на правовой статус подобных объектов. Управляющий партнер московского офиса Регионсервис , руководитель практики недвижимости и строительства Анна Жолобова подтверждает, что недавняя практика показывает тренд на массовый пересмотр сделок, которые заключили много лет назад. В качестве аргументации используют различные данные: это и неправомерная смена вида разрешенного использования земельного участка, и вспомогательный характер таких объектов, и размещение участка у береговой полосы. 

Как суды определяют правовой статус водоема 

Советское происхождение водного объекта само по себе редко становится основанием для отнесения его к федеральной собственности, сходятся во мнении юристы. Если водоем искусственный, обособленный и не связан с природной водной системой, споры обычно разрешаются в пользу частной собственности, указывает Тимошенко. Если же пруд имеет природное происхождение и входит в единую водную сеть, суды чаще защищают публичный режим. «Решение Верховного суда важно для формирования единообразной судебной практики по всей стране. Наши оппоненты хотели создать опасный прецедент, утверждая в своем иске, что пруд, созданный в советский период, автоматически должен считаться федеральной собственностью и служить основанием для изъятия земельного участка у добросовестного владельца», — комментирует председатель Международной экспертной коллегии адвокатов Андрей Костин, который представлял интересы ответчика в ВС.